Проект коттеджного поселка

Техническое задание от заказчиков звучало просто: повысить ликвидность участков и сделать их привлекательными для будущих покупателей. Участки нужно было «упаковать» — дать им архитектурную идентичность, обоснование их ценности и общий визуальный язык. Запрос был на дома площадью 100–120 м², с возможностью ипотеки, доступные по стоимости, но при этом — выглядящие современно, стильно, архитектурно.
Сложнее всего было найти архитектурное решение для участков, попадающих под санитарные зоны ЛЭП — ограничения перекрывали до 70% их территории.
От себя я предложил не просто разработать архитектуру домов, но и задать общую концепцию поселка — фирменный стиль, архитектурный код, правила застройки. Хотелось, чтобы это место обрело характер, смысл и визуальную целостность.

В рамках проекта я разработал:

• архитектурную концепцию (смысл и резон);
• мастер-план и концепцию развития территории;
• генеральный план;
• типовой жилой дом;
• визуализации;
• архитектурный стиль территории;
• элементы благоустройства.

Красноярск, район посёлка Элита, коттеджный поселок Видный. Район с хорошей транспортной связью и розой ветров, которая на стороне жителей. Это экологически благополучное и уже давно обжитое направление, активно развивающееся с 90-х годов.

Ко мне обратилась группа инвесторов — частные собственники, которые объединились в некое подобие клуба. Это был редкий случай по-настоящему слаженной инициативы. То, что не под силу одному, они сделали сообща.

Тем не менее, потенциал у места был. Окружение — сильное: по соседству расположены уже построенные коттеджные посёлки с архитектурой выше среднего сегмента. То есть поселок вписывался в среду, где уже «приняты» дорогие дома. Близость к городу, наличие централизованных сетей водоснабжения и канализации, хорошая транспортная доступность — всё это давало шансы для роста стоимости участков.

Впервые увидев этот участок, стало ясно: проект будет не из лёгких. Рельеф сложный, уклон мощный, высотный перепад заметный уже на глаз. При этом улицы на уже размеченном генплане шли не вдоль склона, а перпендикулярно ему — то есть строго вверх. Такое решение превращает каждую улицу в серпантин, а каждую посадку дома — в отдельную инженерную задачку.
Кроме того, ориентация улиц север-юг — не самый удачный вариант с точки зрения инсоляции. Уклон в сторону севера добавляет своей сложности: фасады и террасы оказываются в тени, что для загородного жилья не лучший сценарий.
С восточной стороны участок «съеден» санитарной зоной ЛЭП — широкая полоса отчуждения проходит вдоль всего восточного края, перекрывая значительную часть участков. Добавим сюда ещё и то, что межевание участков было проведено преждевременно — без учёта рельефа. Это означало, что все геопластические решения мне предстояло решать уже внутри жёстко заданной сетки.

Отдельно отмечу: инфраструктура в округе слабая, досуговых точек — ноль, общественные пространства отсутствуют. На момент начала проектирования место выглядело, мягко говоря, «глуховато».

Такое ядро также позволяет делать дома меньшей площади, которые не требуют отдельных детских, спортзалов, кабинетов — вся инфраструктура будет представлена в центре. Это напрямую влияет на экономику поселка.

Так как проект является краудфандинговым и изначально ограничен в финансировании, размеры и объёмы коммерческих зданий я разрабатывал с учётом финансовых возможностей. Это небольшие дома до трех этажей, которые вполне могли бы быть просто большими жилыми особняками. То есть строятся они по технологии малоэтажного строительства и коммерчески доступны для частных инвесторов.

Кроме экономической составляющей, такой масштаб — пропорционален историческим центрам сибирских городов, которые также в массе своей имеют малоэтажную застройку. Это делает «центр» уютным с эстетической точки зрения, с человекоподобной архитектурой, которая напоминает приятные улицы старых городов.

Проекты зданий инфраструктурных объектов предполагается реализовывать под конкретного арендатора, адаптируя каждый под его нужды. Также предприниматель может самостоятельно выкупить участок и за свои средства реализовать проект здания — и в дальнейшем разместить в нём своё предприятие.
Другими словами, реализация ядра поселка предполагает такой объём инвестиций, который под силу частному лицу без привлечения государственного финансирования.

В итоге получился такой тип генерального плана, где мастер-планирование работает не только на архитектуру, но и на экономику и привлечение бизнеса. Это поселок, в который приходят не только жить, но и создавать, развивать, участвовать.

На 11 участках с санитарными ограничениями из-за ЛЭП мной было предложено разместить более 15 типологий зданий, пространств и территорий, связанных между собой единой пешеходной зоной для прогулки.
Ядро - комплекс нежилой недвижимости размещенное на участках непригодных для строительства жилых домов должно было обеспечить жителей всей необходимой инфраструктурой и как следствие поднять стоимость участков.

• Были неликвидные участки для жизни, стали привлекательные для продажи и строительства коммерческой недвижимости;
• Жилые участки получили драйвер для роста стоимости;

Даже в современных городах территория часто оказывается фрагментированной. Иногда это естественные причины — рельеф, реки, железнодорожные пути. Но чаще — это заборы, хаос планировок и дороги, неприспособленные для пешеходов.
Мы любим курортные города за то, что там можно просто гулять — долго, красиво, без машин и пыли. Мне очень хотелось инкрустировать в проект такую же прогулочную улицу — удобную, красивую, понятную.
Я заложил в генплан променад — замкнутую петлю, проходящую через ключевые пространства: площадь, магазин, кафе, школу, детсад, парковку. Сделал развилки, чтобы прогулки были не просто туда-обратно, а каждый раз с новым сценарием.
Это маршрут для вечерних прогулок с детьми или коляской, для утренних пробежек, для короткого пути к соседям. Очень важный элемент инфраструктуры, который часто игнорируется застройщиками, но невероятно ценится жителями.
Променад освещён, безопасен, визуально активен. Он связывает все ключевые точки поселка, делает территорию не просто жилой, а живой. Он создаёт ощущение цельности.
И, что важно — он закольцован. Можно просто выйти из дома, пройтись, вернуться — и всё это по уютной, спланированной и понятной траектории, не пересекая парковки, строительные ограждения или слепые зоны.

Композиционный центр ядра поселка — это площадь с часовней. Пространство, вокруг которого собирается жизнь.
Площадь задумана как многофункциональная. Здесь можно проводить праздники, ярмарки, собрания. Летом это безопасное место для детских игр, догонялок, встреч с соседями. Зимой на площади можно устанавливать ледяные горки и ёлку, проводить уличные гуляния.
В самом центре — православная часовня, выполненная в образе шатровой колокольни XVII века, напоминающей часовню на Караульной горе — символ города Красноярска. Это работает не только как архитектурный акцент, но и как знак идентичности, узнаваемый и значимый для местных жителей.
Из-за рельефа площадь террасирована на две платформы:
– верхнюю, с часовней,
– нижнюю — с детской площадкой, ориентированной на детский сад и школу.
Верхнюю платформу ограничивает кафе-пекарня. В тёплое время года её терраса полностью превращается в летнюю зону: здесь могут располагаться столики кафе, проводиться овощные ярмарки, мастер-классы, небольшие концерты.
Нижняя платформа граничит со зданием школы и детского сада. Для них она становится собственным двором — местом для школьных линеек, утренников, собраний. Здесь же расположена детская игровая зона, доступная не только ученикам, но и всем жителям поселка.
В результате площадь задумывается так, чтобы она никогда не пустовала. Чтобы люди на ней всегда были — утром, днём, вечером. Чтобы она не была пустырём, а была местом притяжения, фоном жизни, сценой для событий.

Важной частью планировки стала специально организованная конечная автобуса. Это не временное решение, а полноценный, продуманный узел маршрута с постоянной логистикой. Здесь предусмотрено место для разворота и стоянки, а также помещение для отдыха водителей — чтобы маршрут стабильно работал в обе стороны, без лишней нагрузки и простоев.
Площадка оборудована перроном с навесом, освещением и удобным подъездом. Это точка, где можно сесть в автобус или выйти, не спеша. Без суеты, с комфортом — так, как должно быть в хорошем месте.
Для жителей агломерации это становится удобной пересадочной зоной. Сюда легко доехать на машине с детьми, пожилыми родителями или друзьями, чтобы спокойно пересесть на общественный транспорт и поехать дальше — без пробок и пересадок.
Функциональность конечной сочетается с архитектурной выразительностью: она встроена в структуру центра, а не вынесена за его пределы. Такой подход делает транспортную точку не просто утилитарной, а частью повседневной городской жизни.

То, с чего начинается любое растущее поселение — торговое ядро. Раньше это было пересечение путей, торжище, рынок. Сейчас — это универмаг, супермаркет, точка притяжения.
По моей задумке, размещение большого городского магазина должно стать толчком к развитию всей территории. Это своего рода «магнит», который начинает притягивать к себе соседние функции, делает пространство живым. Люди приезжают в магазин — и остаются, потому что тут есть всё нужное.
Для этого ядра брендом была выбрана «Пятёрочка», как сеть, работающая с философией «магазин у дома». Это соответствует масштабу поселка и может органично встроиться в инфраструктуру.
Помимо самой «Пятёрочки», в здании универмага предполагается разместить смежные сервисы: доставку, пункты выдачи, аптеку и другие повседневные удобства.
Здание универмага запроектировано максимально просто и функционально. Это одноэтажный объём с монолитными несущими колоннами, перекрытием и плоской кровлей. Фасад магазина выполнен в виде панорамного остекления по периметру.
По проекту я предложил ввести регламент, обязывающий оставлять окна открытыми, без рекламных плёнок. Это создаёт ощущение прозрачности, уюта и человеческого масштаба. Даже в вечернее время универмаг работает как светящийся интерьер, создающий ощущение, что жизнь внутри не прекращается.

Одним из ключевых пунктов технического задания было обеспечить централизованное отопление всего поселка.
Мне, как архитектору, требовалось не просто спроектировать само здание котельной, но и найти для неё подходящее место, продумать логистику подачи топлива, расположение, рельеф, учесть шумовые и визуальные факторы.
В качестве основного топлива выбран каменный уголь — надёжный и доступный источник тепловой энергии для сибирского климата. Это решение потребовало:
– места под хранение угля;
– удобной системы загрузки топлива в бункеры;
– организации сбора и утилизации шлака.
Я разместил котельную ниже парковки универмага, таким образом, чтобы разгрузка угля происходила на уровне второго этажа. Это упрощает логистику — техника заезжает на парковку, а уголь поступает сверху.
На первом этаже размещаются твердотопливные котлы ЗОТА общей мощностью 2000 кВт — этого достаточно, чтобы обеспечить все жилые дома и общественные здания теплом.

Почему централизованная котельная — это правильно?
Это решение — не только вопрос удобства, но и экономической эффективности:

• Экология. Промышленные котлы работают с более высокой эффективностью сжигания топлива, а главное — однократный розжиг. Я не знаю, знаешь ли ты это или нет, но самый грязный момент в угольном отоплении — это растопка. В этот момент идёт жуткий, едкий, зелёный дым — по-настоящему токсичный. И если таких розжигов 40 на весь посёлок — это экологическая катастрофа. А если один — и хорошо настроенный — то уже нет.
• Экономика.
• – Отказ от индивидуальных котельных экономит по 300–400 тысяч рублей на дом только на оборудовании.
• – Дополнительно экономится ещё около 1 млн рублей на строительстве помещений, так как в каждом доме не нужно выделять по 10 м² под котельную, не нужно прокладывать дымоходы, вентиляцию, спецотделку. Это 10 м² × 100 тыс. рублей/м² = ещё 1 млн на каждые 10 домов.
• Управляемость и безопасность. Один котёл проще обслуживать, легче модернизировать, проще контролировать — чем 40 разнородных систем с разными техниками, ошибками монтажа и эксплуатацией “на авось”.

Ещё одним важнейшим инфраструктурным объектом в проекте является спортивный зал с бассейном и банями.
Это та услуга, которой современный и успешный человек пользуется каждый день. Особенно это актуально в жестком климате, где большую часть времени ты проводишь в помещении. Когда за окном —30, не каждый пойдёт гулять — и даже простая ходьба превращается в редкость.
Это особенно важно для молодых мам, которые отвели детей в сад или школу и теперь могут заняться собой — восстановлением, расслаблением, физической активностью. В реальности у молодой мамы очень мало времени, и из тех 8–9 часов, пока дети в учреждении, тратить 2 часа только на дорогу до спортзала и обратно — просто нерационально.
И ещё один момент: спортзал — это место социализации. Часто молодые мамы, оказавшись за городом, чувствуют себя изолированными. А ведь это, как правило, очень общительные и социально активные женщины — иначе они бы не стали мамами. Спортзал становится точкой пересечений, знакомств, дружбы. Здесь можно снова почувствовать себя частью живой среды.
Посёлок перестаёт быть просто "местом для ночёвки". Социальная жизнь — не где-то там, за кольцом, а рядом. В любой момент можно выйти из дома и пешком дойти до спортзала, встретить знакомых, пообщаться, восстановить ритм.
Кроме спортзала, в ядре предусмотрены пространства под офисы. Это позволит гибко реагировать на потребности поселка по мере его развития. В офисных помещениях могут размещаться предприятия сферы здравоохранения — стоматологии, офтальмологии, ортопедические кабинеты, клиники восстановительной медицины.
На следующем этапе развития я заложил возможность размещения мини-гостиницы и коворкинга — для фрилансеров, предпринимателей и тех, кому нужно гибкое рабочее пространство прямо на месте.
Это всё — не «дополнения», а часть логики поселка как живой среды, где всё под рукой, где нет разрывов между бытом, телом и работой. Где инфраструктура не добавляется потом, а вшита в замысел с самого начала.

На мой взгляд, это ключевые помещения и пространства, которым обязательно нужно уделять внимание при проектировании новых жилых районов.
Нет никакого удовольствия везти ребёнка через пробки каждое утро, одновременно с потоком тех, кто едет на работу в город. А уж если приходится ехать обратно — посреди рабочего дня — потому что у ребёнка внезапно поднялась температура, — вообще не до радости.
А ведь как контраст — утренняя прогулка с мамой в садик рядом с домом. Это то самое воспоминание, которое остаётся на всю жизнь. Тепло, светло, по пути листья под ногами. Я сам это помню. И сам возил ребёнка в частный детский сад, расположенный в обычном арендованном доме в малоэтажной застройке. Тогда я понял: да, это работает.
Так почему бы сразу не построить здания, которые предназначены под эти функции? Вместо того чтобы приспосабливать потом.
У нас — у жителей постсоветского пространства — до сих пор в голове, что школа или детский сад — это некий монументальный комбинат на 800–1000 человек, больше похожий на университет. И, честно говоря, к моему ужасу, эти здания становятся только больше.
А между тем, это же для самых маленьких. Почему им строят такие огромные, пугающие корпуса?
В своей концепции я хотел заложить другую логику: небольшие группы, маленькие классы, здания, пропорциональные детям. Здания, где образование не формализуется, а остаётся личным, близким, безопасным.
Как я уже писал выше, к школе и детскому саду прилегает нижний ярус площади, где расположена песочница и игровой городок. Это их естественный двор — безопасный, открытый, живой.
За зданиями, на солнечной стороне, запланирован сад-парк — там можно проводить уроки, игры, прогулки. Ещё ниже по рельефу — спортивная площадка для активных занятий.
Важно и то, что эти учреждения смогут быть полезны не только жителям самого поселка, но и соседним. И тогда концепция «Видного Центра» начинает работать не как метафора, а как реальность.

Сразу за универмагом, поддерживая рельеф и играя роль подпорной стены, каскадом располагаются здания для предприятий общественного питания. Я сознательно выбрал такую посадку — чтобы здания не доминировали, а были естественным продолжением ландшафта.
Первое — это кафе-пекарня, семейно-ориентированное заведение, работающее с самого утра и до непозднего вечера. Сюда можно прийти на завтрак, или просто провести хороший день на открытой террасе, с видом на площадь. Здесь должно быть много кофе, свежего ремесленного хлеба, круассанов, булок.
Когда я проектировал это заведение, я вспоминал культуру выпечки в Калининграде — «Кёнигсбейкер», «ЛевБородинский». Захотелось создать аналогичное место притяжения, уютное, теплое, с запахом корицы и звуком посуды по утрам.
Второе — пивная / спортбар / паб. У него нет террасы, и по логике жанра он спрятан — между кофейней и универмагом. Это уже другая атмосфера: мясо, пиво, футбол, тёмное дерево, барная стойка. Не место для детей, а место, где можно встретиться взрослой компанией, поиграть в дартс, посмотреть матч, посмеяться и снова почувствовать себя молодыми.
В центре паба — длинная барная стойка, которая, как я надеюсь, объединит живущих в поселке, создаст то ощущение общей среды, которого часто не хватает в загородной жизни.
Кафе работает утром, пекарня — с рассвета.
Паб — с обеда и до последнего клиента.
Оба места, дополняя друг друга, создают две стороны одной жизни: семейную и свободную.

S= 125м2
H_{первого этажа}: 3,3 м
H_{второго этажа}: 3м+
Размеры в плане: 8,5 х 9,5
Количество санузлов: 2
Количество спален: 2 + кабинет
Стены: Газобетон D500
Перекрытия: Железобетон

Образ дома — это ваникуляр (народный дом), но в современной интерпретации. Мне хотелось, чтобы вся застройка напоминала европейскую деревню с высокими крышами. Высокий фронтон, чистый фасад, гладкие формы, большие окна.
При этом, внутри — современная планировка без коридоров, с чистыми линиями и светом.
Второй этаж полумансардный, но с сохранением 2 метров вертикальной стены, что делает пространство удобным для реальной жизни. Это позволяет сэкономить объёмы строительства, не жертвуя качеством.

Планировка дома простая и функциональная:

• На первом этаже — большая гостиная-столовая, с отдельной кухней.
• Гостиная решена с витражным остеклением и угловым окном, напоминающим приёмы из проектов Бейт и ТРКЗ, но более экономичной версии — с несущим столбом в углу.
• На втором этаже — две спальни и открытое пространство для кабинета, которое при необходимости можно трансформировать в третью спальню.

Основной тип дома в поселке — двухэтажный дом из газобетона, спроектированный как базовая, минимально допустимая комфортная модель. По моему мнению, оптимальная площадь такого дома — 125 м². Это тот размер, в котором ещё можно сохранить ощущение простора.

Каждый участок привязан к рельефу и спланирован в соответствии с жёстким регламентом: отступ от красной линии составляет 5 метров, что создаёт пространство перед домом, достойное внимания, а не просто как технический отступ.
Получившееся пространство перед фасадом обозначено лужайкой и зелёной изгородью. Это решение одновременно эффектно и эффективно: изгородь закрывает внутренний двор от посторонних взглядов, сохраняя приватность, и в то же время создаёт выразительный зелёный фронт, усиливая восприятие архитектуры.
Парковка расположена на уровне входной группы, что делает вход в дом полностью безбарьерным — ни ступеней, ни порогов, ни перепадов. Это важный момент с точки зрения повседневного удобства — особенно для пожилых, родителей с колясками или при доставке тяжёлых вещей.
Кроме того, парковочное место предполагается оградить той же изгородью, и дополнить калиткой, чтобы гости могли сразу попасть на участок, минуя дом. Это создаёт удобную логику входа, разграничивает приватную и общую зону, и в то же время позволяет сохранять непринуждённость контактов между жильцами и гостями.

Мне удалось разместить дома на всех участков таким удачным образом, чтобы парковка располагалась в тени от дома. Таким образом можно было защитить автомобиль от солнца без дополнительных конструкций и навесов и соответственно расходов. В свою очередь небольшой участок оставался максимально освещен солнечным светом в любой сезон года.

Рельеф участков удалось выровнять при помощи смежных подпорных стен. Подпорная стена одного участка является ограждением другого. Экономически такое решение более чем оправдано экономией на более высоком фундаменте и ограждении, которое в любом случае потребовалось бы ну и главное же конечно ровный участок - это бесценно.

Площадь и тротуары вымощены контрастной плиткой, газоны — из многолетних злаков, дорожки — из хвойной мульчи. Высаживаются липы, создающие тень и структуру. Несмотря на функцию, всё пространство работает как зона отдыха, а не «офисный квартал».

Визуализацию поселка я выполнял в Corona Render, задачу так же я поставил себе более чем амбициозную — я хотел видеть все окружение поселка, какие виды и каким образом открываются. Для этого я простроил ландшафт простирающийся вокруг на километры. Так же мне хотелось показать вечерний вид поселка со всем возможным освещением.

Весь проект поселка я делал в Revit, с использованием BIM-технологий. Это был не просто эскизный план или красивая картинка — с самого начала я поставил себе задачу: создать полноценную информационную модель поселка, с дорогами, рельефом, участками, домами, инженерной логикой.
Признаюсь честно я сначала ринулся в бой без плана, но на середине я понял, что дальше я не могу двигаться и нужно переделывать модель полностью, начиная с участка. Пришлось полностью распланировать каждый этап моделирования. Разработать систему отдельных проектов.
Основная сложность была в масштабе — более 50 участков, каждый со своими особенностями. Несмотря на стремление минимизировать земляные работы, каждый участок пришлось прорабатывать вручную: адаптировать посадку дома к рельефу, выстраивать логистику въездов, следить за нормативами. В итоге получилась точная, рабочая модель с реальными высотами и отметками рельефа.
Кроме жилых зданий нужно было смоделировать дорожную сеть, тротуары, общественные пространства, а также сделать всю систему гибкой и параметричной. Я сознательно отказался от модели «на костылях» — каждая позиция в проекте была частью адаптивной схемы.