Что такое проект реконструкции дома? Стоит ли делать реконструкцию дома или лучше снести и построить заново? Почему это актуально сегодня? Чем отличается реконструкция от реставрации? Чем выгодна реконструкция? Эти и другие вопросы я попробую разобрать в статье ниже.
Напишите мне
Актуальность реконструкции
Сегодня вопрос реконструкции частных загородных домов, наверное, так же актуален, как и их новое строительство. Главной причиной является наличие огромного фонда морально устаревших домов на самых лучших участках. Так вышло, что во времена строительного бума конца 90‑х и начала 2000‑х были застроены практически все участки в ближайшем поясе вокруг крупных городов, при этом мало кто обладал опытом строительства, проектирования и понимания жизни в загородном доме. Вокруг городов росли замки из красного кирпича, с бильярдными и бассейнами в цокольных этажах, с ледяными полами и окнами‑бойницами. циклопического размера особняки по 1000–1500 квадратных метров казались своим хозяевам капиталовложением на века, а устарели уже спустя десятилетие. Поменялись не только вкусы, поменялась вся индустрия частного домостроения. Проектировщики, материалы, да и сами исполнители заметно выросли в качестве и компетенциях. Поэтому на фоне новых проектов 90–95 % всей застройки 2000‑х неликвидны и малопривлекательны. Жить невозможно, сносить жалко, реконструировать!
Мировая практика
В целом реконструкция как явление широко распространена. В странах с богатым архитектурным наследием из камня часто используют реконструкцию для функционального изменения старых средневековых построек, каменных сельских домов, городских усадеб. Таким образом удаётся добиться современной планировки, увеличить объём, а старая каменная часть становится уникальным декоративным элементом. В США реконструкцию можно вынести в отдельную индустрию строительного бизнеса, но там она скорее про работу со внутренним пространством. Это может быть полная реновация обычного частного дома — до реконструкции домов культовых архитекторов, но опять же с сохранением внешнего облика и полной переделкой внутри.
Последнее время и у нас появился тренд на реконструкцию деревянных деревенских домов. Думаю, это не только эстетически прекрасно, но ещё и экономически оправдано, если брать во внимание изначально низкую стоимость избы.
Последнее время и у нас появился тренд на реконструкцию деревянных деревенских домов. Думаю, это не только эстетически прекрасно, но ещё и экономически оправдано, если брать во внимание изначально низкую стоимость избы.
Типы реконструкции
Внутренняя реконструкция дома
Под внутренней реконструкцией я понимаю переформатирование внутреннего пространства, с перепланировкой, переделкой коммуникаций и отделкой. Не путайте с устоявшимся термином «ремонт», который больше про подкрасить, подновить. Такой тип реконструкции часто предполагает полный демонтаж всего, кроме несущих стен и фасада.
Внешняя реконструкция
В этом типе меняется внешний вид здания. Причины могут быть разные, и вместе с ними — и способы. Так, например, причиной может быть необходимость утеплить фасад, и поэтому переделывается только он, а может быть ситуация, в которой дому необходимо придать привлекательный эстетический вид, допустим, для продажи. Поэтому меняется кровля, фасад, меняются окна. Яркий пример такой реконструкции советских пятиэтажных домов на Ленинском проспекте в Калининграде.
Полная реконструкция
Моя статья идейно посвящена больше именно такому типу реконструкции, которая по сути превращает один объект в совершенно другой. При таком типе реконструкции проводится анализ, после которого остаются только ценные и необходимые элементы здания. Меняется планировка, при необходимости пристраиваются объёмы или, наоборот, объёмы уменьшаются. Примеры: мои проекты реконструкции — Шале в Красной Поляне, Реконструкция Серебряный Бор, Проект реконструкции с.Весёлое.
За и против реконструкции
За реконструкцию:
Аргументы за реконструкцию могут быть следующие: уникальный участок с узаконенным домом, чего нельзя сделать уже сегодня. Уникальный дом — авторский, старинный или представляющий архитектурную ценность. Подключённые сети, такие как газ и электричество, — это может быть неактульно в Московской области, но в регионах с очередью вполне себе. И, конечно же, сам дом — если у него крепкий фундамент, удачное расположение несущих стен, поддающееся перепланировке.
Пример: в проекте реконструкции шале в Красной Поляне мы полностью сносили стены, кровлю, всю отделку и внутренние сети. Но у дома был хороший каркас и фундамент, который не мешал перепланировке. Дом был уже зарегистрирован, и немаловажно в контексте Сочи — имелось подключение газа.
Против реконструкции:
Главный аргумент в том, что часто при полной реконструкции дома от самого дома остаётся совсем немного — стены и фундамент. И здесь возникает вопрос: стоит ли овчинка выделки? Стены с фундаментом — это примерно треть от бюджета строительства, а стены в отдельности — так и вообще десятая часть. Так стоит ли становиться в зависимость от старого проекта и качества его конструкций?
Проект реконструкции дома. Состав проекта.
Концепция. Эскизный проект
На этом этапе проводится первичный анализ. Посещается объект, собираются старые чертежи и документы, и подготавливается детальная цифровая модель здания.
Разрабатывается сама идея реконструкции, планировка, образ. На базе технического задания оценивается предварительно возможность и целесообразность самой реконструкции. В составе проекта должны быть: чертежи планировок, виды фасадов, визуализации и, в отличие от стандартного эскизного проекта, планы демонтажа и монтажа, на которые в будущем будет ориентироваться конструктор.
Анализ конструкции
Каждая реконструкция — дело сомнительное и рискованное. Старая постройка — это чёрный ящик, в котором может быть всё что угодно. Обязательно нужно проанализировать и решить, насколько жизнеспособно то, что вы собираетесь оставить. Лучший способ — обязательно пригласить эксперта технического надзора, чтобы тот составил подробный отчёт о качестве конструкций, их способности что‑то держать, нагрузки.
Проект демонтажа
Сложности реконструкции должны соответствовать проекту демонтажа. В простых вариантах это понятная инструкция, что оставить, а что убрать, зачастую для того, чтобы не убрать чего‑то лишнего. В сложных же проектах могут потребоваться дополнительные работы, связанные со временным армированием, укреплением или переносом.
На мой взгляд, немаловажным в этом проекте является раздел с объёмами строительного мусора, его спецификациями и способами утилизации.
Проект монтажа
В отличие от стандартного строительного проекта, проект монтажа должен учитывать оставшиеся, существующие конструкции и особенности в работе с ними. В остальном он также описывает строительные работы, узлы и детали.
Смета и проект производства строительных работ
Я хотел было оставить этот пункт без внимания, как само собой разумеющийся, но в конечном счёте решил написать о его обязательности. Этот пункт наиболее важен, потому как умозрительно реконструкция изначально может казаться в разы дешевле, чем это будет в реальности, и, возможно, именно этот этап обезопасит ваш бюджет.
Юридические аспекты
Первый и главный аспект — безопасность. Нельзя проводить реконструкцию просто «на глаз»: на каждом этапе у вас должно быть экспертное заключение, проект и чёткое понимание, что, начиная от строителей до будущих жильцов, ничего не будет угрожать.
Проекты реконструкции не должны нарушать градостроительных норм и правил, так как это может повлечь за собой в будущем претензии и судебное разбирательство с администрацией территории.
Также важно понимать, что нельзя реконструировать памятники архитектуры и другие охраняемые здания — их можно только реставрировать.
Проекты реконструкции не должны нарушать градостроительных норм и правил, так как это может повлечь за собой в будущем претензии и судебное разбирательство с администрацией территории.
Также важно понимать, что нельзя реконструировать памятники архитектуры и другие охраняемые здания — их можно только реставрировать.